Судебная власть

Решение от 01 сентября 2011 года № А41-16914/2011. По делу А41-16914/2011. Московская область.

Решение

г.Москва

01 сентября 2011 года Дело №А41-16914/11

Резолютивная часть решения объявлена 25 августа 2011 года

Полный текст решения изготовлен 01 сентября 2011 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья Н.С.Калинина, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Н.В. Белоконь, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Банк ВТБ 24 (ЗАО) к ООО “Карелин“ об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество

при участии в судебном заседании:

от истца – согласно протоколу

от ответчика – не явился, извещен

Установил:

Банк ВТБ 24 (ЗАО) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО “Карелин“ об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное по Договору об ипотеке № 3-0000040-302 от 25 августа 2006 года и Договору об ипотеке № 721/1098-0000014-з01 от 2007 года, заключенного между ВТБ 24 (ЗАО) и ООО «Карелин», а именно на следующее недвижимое имущество:

торгово-административный, производственный корпус, назначение: нежилое, 3 -этажный, общая площадь 5699,5 кв.м, инв. № 263:075-100104, лит. 2Б, условный номер 50-50-05/064/2008-434, адрес объекта: Московская область, г. Сергиев Посад, Московское шоссе, д. 3а.

земельный участок: землепользование (земли населенных пунктов); кадастровый номер 50:05:0070504:0032; общая площадь - 2450 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, Московское шоссе, д. 3а; разрешенное использование (назначение) - размещение административного здания.

земельный участок: землепользование (земли населенных пунктов); кадастровый номер 50:05:0070504:0084; общая площадь - 2450 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, Московское шоссе, д. За, разрешенное использование (назначение) - размещение магазина, определив способ реализации предмета залога - путем продажи с публичных торгов, с условием начальной продажной цены в размере - 67 694 958 руб. 00 коп.

Дело рассматривается в порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещённого о времени и месте судебного разбирательства.



Представитель истца поддерживает исковые требования.

Рассмотрев материалы дела по существу, арбитражный суд

Установил:

Между ЗАО Внешторгбанк Розничные услуги (в соответствии с Решением общего собра­ния акционеров от 10 октября 2006 г. (протокол № 05/06) ЗАО Внешторгбанк Розничные услуги переименован в Банк ВТБ 24 (закрытое акционерное общество), далее - Банк ВТБ 24 (ЗАО) и ООО “Карелин“ заключено Кредитное соглашение № 721/5933-0000040 от 25 августа 2006 го­да (далее - «Кредитное соглашение № 1»), в соответствии с которым Банк обязался предоставить Заемщику кредит в сумме 10 000 000 рублей 00 коп. на срок - 36 месяцев с даты, следующей за датой предоставления кредита, с взиманием за пользование кредитом 16,0 процентов годовых. Для учета полученного Заемщиком кредита открыт ссудный счет № 45208-810-3-0033-0002190.

В обеспечение надлежащего исполнения условий указанного Кредитного соглашения № 1 между Банком и Заемщиком был заключен Договор об ипотеке № 721/5933-0000040-з02 от 25 августа 2006 года (с Дополнительным соглашением от 23 марта 2007 года), в соответствии с которым Банку в залог передано недвижимое имущество (далее - «Предмет ипотеки»), а именно:

Здание заводоуправления, одноэтажное, расположенное по адресу: Московская область, г, Сергиев Посад, Московское шоссе, д. За; инвентарный № 263:075-100104, ЛитЛД; условный номер 50:05:01:00133:002; общая площадь - 603,0 (Шестьсот три) квадратных метров.

Нежилое здание: магазин, одноэтажное, расположенное по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, Московское шоссе, д. За; инвентарный № 263:075-1565, ЛитЛБ; условный номер 50:05:01:04346:001; общая площадь - 174,8 (Сто семьдесят четыре целых восемьдесят сотых) квад­ратных метров.

Земельный участок: землепользование (земли населенных пунктов); кадастровый номер объекта 50:05:0070504:0032; общая площадь - 2450 (Две тысячи четыреста пятьдесят) квадратных метров, адресные ориентиры: Московская область, г. Сергиев Посад, Московское шоссе, д. За; разрешенное использование (назначение) - размещение административного здания.

Земельный участок: землепользование (земли населенных пунктов); кадастровый номер объекта 50:05:0070504:0084; общая площадь - 2450 (Две тысячи четыреста пятьдесят) квадратных метров, адресные ориентиры: Московская область, г. Сергиев Посад, Московское шоссе, д. За; разрешенное использование (назначение) - размещение магазина.

Договор ипотеки № 721/5933-0000040-з02 от 25 августа 2006 года зарегистрирован в Еди­ном государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управлением Феде­ральной регистрационной службы по Московской области 14 сентября 2006 года, номер регистра­ции-50 50-05/046/2006-275.

Дополнительное соглашение от 23 марта 2007 года к Договору ипотеки № 721/5933-0000040-з02 от 25 августа 2006 года зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области 29 мая 2007 года, номер регистрации - 50-50-05/016/2007-380.

В период действия Договора об ипотеке Заемщик снес нежилое здание магазина, общей площадью 174,80 кв.м., и произвел реконструкцию здания заводоуправления, общей площадью 603 кв.м.

Результатом реконструкции стало построенное здание торгово-административного, про­изводственного корпуса, назначение: нежилое, 3 - этажное, общая площадь 5699,5 кв.м, инв. № 263:075-100104, лит. 2Б, условный номер 50-50-05/064/2008-434, адрес объекта: Московская об­ласть, г. Сергиев Посад, Московское шоссе, д. 3а.

Для определения реальной рыночной стоимости Предмета ипотеки Банк привлек оценоч­ную компанию ЗАО «Аудит и Консалтинг».

В соответствии с Отчетом № 918-10 «Об определении рыночной стоимости недвижимого имущества» от 23 декабря 2010 года рыночная стоимость Предмета ипотеки составляет 67 694 958 рублей 00 копеек.



22 сентября 2006 года Банк предоставил Заемщику кредит в полном объеме (распоряжение № 1 от 22 сентября 2006 года; выписка по лицевому счету Заемщика № 40702-810-8-0033-0002190 за 22 сентября 2006 года).

В соответствии со ст.ст. 807, 809, 810, 819 ГК РФ заемщик обязан возвратить кредитору сумму кредита и уплатить проценты за пользование кредитом в срок и в порядке, предусмотрен­ными кредитным договором.

Заемщик осуществлял погашение кредита с нарушением условий Кредитного соглашения № 1.

Также в силу ст.ст. 809, 819 ГК РФ общая сумма процентов за пользование кредитом за период с 23.09.2006 по 10.06.2009 со­ставила 2 719 828,92 рублей, из которых оплачено Заемщиком - 2 445 277,33 рублей.

На основании ч.1 ст. 811 ГК РФ, п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ и Пленума ВС РФ №13/14 от 08 октября 1998 г. с учетом п. 1.12 Кредитного соглашения № 1 поскольку Заемщик допустил просрочку в погашении кредита и уплате процентов за поль­зование кредитом, на сумму просроченной задолженности по кредиту и процентам за пользование кредитом была начислена пеня за период с 25.11.2008 по 12.05.2010 в размере 213 636,49 рублей, которая не оплачена Заемщиком.

Общая сумма пени за несвоевременную уплату процентов за пользование кредитом за пе­риод с 25.11.2008 по 10.06.2009 составила 29 184,65 рублей, которые не оплачены Заемщиком.

В связи с ненадлежащим исполнением Заемщиком обязательств по Кредитному соглаше­нию № 1, в том числе и в части своевременного погашения кредита, Истец на основании ч. 2 ст. 811 ГК РФ, п. 4.6 Особых условий потребовал от Заемщи­ка погасить кредит в полном объеме и уплатить причитающиеся проценты за пользование креди­том в срок до 10 июня 2009 года.

В связи с тем, что задолженность не была погашена, Банк обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением о взыскании с Заемщика задолженности по Кредитному соглаше­нию № 1.

Решением от 22 октября 2010 года по делу № А40-67619/10-29-565 Арбитражный суд г. Москвы взыскал с Заемщика задолженность по Кредитному соглашению № 1 в общей сумму 3 949 022,61 рублей.

Указанное Решение Арбитражного суда г. Москвы до настоящего времени не исполнено.

Также между Банком и Заемщиком, заключено Кредитное соглашение № 721/1098-0000014 от 23 марта 2007 года (далее - «Кредитное соглашение № 2»), в соответствии с которым Банк обя­зался предоставить Заемщику кредит в сумме 40 000 000,00 рублей на срок 60 месяцов с даты, следующей за датой предоставления кредита, с взиманием за пользование кредитом 15,5 процентов годовых.

Для учета полученного Заемщиком кредита открыт ссудный счет № 45208-810-9-1000-0001025.

Согласно пункту 1.8 Кредитного соглашения № 2 погашение кредита и уплата процентов за пользование кредитом осуществляются Заемщиком в соответствии с Порядком погашения кредита и уплаты процентов, определяемым согласно расчету, указанному в Кредитном соглашении № 2.

В обеспечение надлежащего исполнения условий указанного Кредитное соглашение № 2 между Банком и Заемщиком был заключен Договор об ипотеке № 721/1098-0000014-з01 от 30 мая 2007 года, в соответствии с которым Банку в залог передано недвижимое имущество, заложенное по Договору об ипотеке № 721/5933-0000040-з02 от 25 августа 2006 года.

Договор ипотеки № 721/1098-0000014-з01 от 30 мая 2007 года зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управлением Федераль­ной регистрационной службы по Московской области 12 июля 2007 года, номер регистрации - 50 50-05/043/2007-082.

28 марта 2007 года Банк предоставил Заемщику кредит в полном объеме (копия мемори­ального ордера № 777777 от 28 марта 2007 года; выписка по лицевому счету Заемщика № 40702-810-3-1003-0101025 за 28 марта 2007 года).

Заемщик в нарушение ст.ст. 807, 809, 810, 819 ГК РФ осуществлял погашение кредита с нарушением условий Кредитного соглашения и № 2. Последний платеж в счет погашения кредита (основного долга) Заемщик произвел 16.09.2009 в сумме - 4 534 447,33 рублей. Всего кредит погашен в сумме - 14 042 444,28 рублей.

В соответствии со ст.ст. 809, 819 ГК РФ заемщик обязан уплатить кредитору проценты за пользование кредитом в размере и порядке, определенных договором, которые выплачиваются до дня возврата кредита.

Общая сумма процентов за пользование кредитом за период с 29.03.2007 по 10.06.2009 со­ставила 11 518 141,25 рублей, из которых оплачено Заемщиком - 8 820 299,99 рублей.

На основании ч.1 ст. 811 ГК РФ, п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ и Пленума ВС РФ №13/14 от 08 октября 1998 г. с учетом п. 1.12 Кредитного соглашения № 2 поскольку Заемщик допустил просрочку в погашении кредита и уплате процентов за поль­зование кредитом, на сумму просроченной задолженности по кредиту и процентам за пользование кредитом подлежат начислению пеня.

Общая сумма пени за несвоевременное погашение кредита за период с 31.07.2007 по 12.05.2010 составила 333 345,60 рублей, которые оплачены Заемщиком в сумме 349,92 рублей.

Общая сумма пени за несвоевременную уплату процентов за пользование кредитом за пе­риод с 31.07.2007 по 12.05.2010 составила 217 096,13 рублей, которые оплачены Заемщиком в сум­ме - 60 841,26 рублей.

В связи с ненадлежащим исполнением Заемщиком обязательств по Кредитному соглаше­нию № 2, в том числе и в части своевременного погашения кредита, Истец на основании ч. 2 ст. 811 ГК РФ, п. 4.6 Особых условий потребовал от Заемщи­ка и Поручителей погасить кредит в полном объеме и уплатить причитающиеся проценты за поль­зование кредитом в срок до 10 июня 2009 года.

Решением от 22 октября 2010 года по делу № А40-66814/10-29-559 Арбитражный суд г. Москвы взыскал с Заемщика задолженность по Кредитному соглашению в общей сумму 29144 647,73 рублей.

Указанное Решение Арбитражного суда г. Москвы до настоящего времени не исполнено.

В связи с тем, что обязательства по кредитным соглашениям не исполнены, истец обратился в суд с настоящим иском в порядке ст. 348 ГК РФ.

Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Право залога возникает с момента заключения договора о залоге (п. 1 ст. 341 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя удовлетворяются за счет заложенного движимого имущества по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день на­ступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено.

Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию (ст. 337 ГК РФ).

Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает (п. 1 ст. 348 ГК РФ).

Согласно части 2 статьи 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного движимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с п. 1,2 ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодерж суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

в возмещение убытков и/ или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Согласно ч. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд (ст. 51 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В соответствии с п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 1,2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 настоящего Федерального закона.

Принимая Решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом;

меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;

особые условия проведения публичных торгов, установленные пунктом 3 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.

Судом установлено, что ответчиком не исполнены обязательства по Кредитным соглашениям №№ 1 и 2, каждое из которых обеспечены договорами об ипотеке. В связи с чем, суд с учетом изложенного считает, что исковые требования об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество подлежит удовлетворению, способом реализации заложенного имущества избрать публичные торги.

Также, как следует из материалов дела, рыночная стоимость заложенного имущества на основании отчета ЗАО «Аудит и Консалтинг» № 918-10 «Об определении рыночной стоимости недвижимого имущества» от 23 декабря 2010 года составляет 67 694 958 рублей 00 копеек., в связи с чем суд считает подлежащим установлению начальной продажной цены в указанном размере.

В соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Решил:

Обратить взыскание на недвижимое имущество, заложенное по Договору об ипотеке № 3-0000040-302 от 25 августа 2006 года и Договору об ипотеке № 721/1098-0000014-з01 от 2007 года, заключенного между ВТБ 24 (ЗАО) и ООО «Карелин», а именно на следующее недвижимое имущество:

торгово-административный, производственный корпус, назначение: нежилое, 3 -этажный, общая площадь 5699,5 кв.м, инв. № 263:075-100104, лит. 2Б, условный номер 50-50-05/064/2008-434, адрес объекта: Московская область, г. Сергиев Посад, Московское шоссе, д. 3а.

земельный участок: землепользование (земли населенных пунктов); кадастровый номер 50:05:0070504:0032; общая площадь - 2450 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, Московское шоссе, д. 3а; разрешенное использование (назначение) - размещение административного здания.

земельный участок: землепользование (земли населенных пунктов); кадастровый номер 50:05:0070504:0084; общая площадь - 2450 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, Московское шоссе, д. За, разрешенное использование (назначение) - размещение магазина, определив способ реализации предмета залога - путем продажи с публичных торгов, с условием начальной продажной цены в размере - 67 694 958 руб. 00 коп.

Взыскать с ООО «Карелин» в пользу Банка ВТБ 24 (ЗАО) расходы за проведение экспертизы по определению рыночной стоимости недвижимого имущества в размере 50 000,00 рублей, расходы по госпошлине в размере 8 000,00 рублей

Выдать исполнительные листы.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья Н.С.Калинина