Судебная власть

Решение от 28.11.2008 №А76-17435/2008. По делу А76-17435/2008. Челябинская область.

Решение

г. Челябинск Дело № А76-17435/2008-57-400

28 ноября 2008 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 ноября 2008 года.

Полный текст решения изготовлен 28 ноября 2008 года.

Судья арбитражного суда Челябинской области Щукина Г.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чигинцевой М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по заявлению Индивидуального предпринимателя Еремина Е.М., г. Челябинск

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области

третье лицо: Дубынин А.А.

о признании незаконным решения № 509/2008-17 от 21.07.2008 г. об отказе в государственной регистрации договора аренды и об обязании УФРС по Челябинской области зарегистрировать договор аренды недвижимого имущества б/н от 01.04.2008 г.

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя: Дейтина Н.А.

от ответчика: Коротков К.О.

от третьего лица: не явился, извещен.

Установил:

Индивидуальный предприниматель Еремин Евгений Михайлович (далее ИП Еремин Е.М., заявитель, предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области о признании незаконным решения № 509/2008-17 от 21.07.2008 г. об отказе в государственной регистрации и об обязании УФРС по Челябинской области зарегистрировать договор аренды недвижимого имущества б/н от 01.04.2008 г.

Заявитель в судебном заседании настаивает на своих заявленных требованиях. Считает, что в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом, пунктом 2 статьи 609 ГК РФ установлено обязательное требование – договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, в связи, с чем, если договор аренды объекта незавершенного строительства подлежит государственной регистрации, то соответственно, и сам объект незавершенного строительства может быть сдан в аренду. Выводы государственного органа об отсутствии специального назначения объекта незавершенного строительства заявитель считает ошибочными, ввиду того, что согласно техническому описанию объекта, выданного ОГУП «Обл.ЦТИ» 09.08.2002 г., сданный в аренду объект незавершенного строительства имеет целевое назначение – производственное, по степени завершенности здание составляет более 90 %, возведено: фундамент, стены, перекрытия, крыша. Считает, что для государственной регистрации достаточно было представленных документов от собственника имущества, а также заявитель пояснил, что на регистрацию был представлен от арендатора в том числе с другими документами оригинал доверенности, однако, специалист сам не принял в дело данный документ, предложив заверить своей подписью принятую копию доверенности, в связи, с чем к документам на регистрацию была приложена копия доверенности Дейтиной Н.А. Заявитель считает, что у государственного органа не имелось оснований для указания причин отказа в государственной регистрации сделки, а потому просит удовлетворить заявленные требования в полном объеме.



Ответчик возражает против удовлетворения заявленных требований, представил письменный отзыв, считает, что незавершенный строительством объект согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ является объектом капитального строительства, строительство которого незавершенно, таким образом, в процессе создания объект незавершенного строительства изменяет свои качества и характеристики и не имеет специального назначения. Кроме того, ответчик считает, что в нарушение п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды не определены признаки объекта незавершенного строительства, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, то есть существенные условия договора аренды, поясняет, что на земельном участке по адресу: г. Челябинск, ул. Г. Танкограда, 21-п находится 21 объект незавершенного строительства. Считает, что сдача в аренду объекта незавершенного строительством, противоречит смыслу арендных отношений и требованиям законодательства. Кроме того, заявителем с заявлением о государственной регистрации договора аренды не был представлен оригинал нотариально удостоверенной доверенности от 23.05.07 г. № Д-1902, выданной на имя Дейтиной Н.А., которая обращалась за регистрацией. Ответчик считает, что отказ был вынесен правомерно.

Третье лицо – Дубынин А.А. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, телефонограммой от 28.11.2008 г. передал ходатайство о рассмотрении дела без его участия. 23 октября 2008 г. от Дубынина А.А. поступил письменное мнение по заявленным требованиям, в котором он поддерживает заявленные требования и просит признать незаконным отказ в государственной регистрации договора аренды от 01.04.2008 г. Считает, что факт того, что являющееся предметом договора аренды здание не завершено строительством, не является препятствием для передачи его в аренду. Пояснил, что незавершенный строительством объект идентифицирован в п. 1.3 договора, по факту непредставления доверенности, третье лицо считает, что ее непредставление в регистрирующий орган влечет приостановление государственной регистрации, но не отказ в государственной регистрации.

Заслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, арбитражный суд считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим обстоятельствам.

Еремин Евгений Михайлович зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя на основании свидетельства о внесении записи в Единый государственный реестр за основным государственным регистрационным номером 307744716400011.

Как установлено материалами дела, 01 апреля 2008 года между ИП Ереминым Е.М. и Дубыниным А.А. был заключен договор аренды недвижимого имущества – незавершенного строительством объекта с кадастровым номером 74:36:01 10 003:0009:040934:0000/А5А6, расположенного на земельном участке, площадью 1 537 кв.м., расположенном по адресу: г. Челябинск, ул. Г. Танкограда, д. 21-п. Договор аренды заключен на пять лет.

Земельный участок, площадью 1 537 кв.м., расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, д. 21-п, принадлежит Дубынину А.А. на основании Постановления главы г. Челябинска № 816-п от 17.05.2004 г., Постановления главы г. Челябинска № 1140-п от 24.06.2004 г., договора купли-продажи земельного участка № 328/зем от 15.07.2004 г., что подтверждается представленным в материалы дела свидетельством о государственной регистрации права от 12.05.2005 г. серия 74-АБ № 012960 (л.д. 20).

Незавершенный строительством объект с кадастровым номером 74:36:01 10 003:0009:040934:0000/А5А6, расположенный на земельном участке площадью 1 537 кв.м., расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, д. 21-п, принадлежит Дубынину А.А. на праве собственности (договор купли-продажи недвижимости б/н от 01.07.2002 г.), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.09.2003 г. серия 74-АЗ № 024227 (л.д. 21).

03.07.2008 г. заявитель обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды объекта незавершенного строительства от 01.04.2008 г. Для заявленной регистрации заявителем была представлена копия нотариально заверенной доверенности № Д-1902 от 23.05.2007 г., квитанция об уплате государственной пошлины.

Однако Решением УФРС заявителю отказано в государственной регистрации договора аренды объекта незавершенного строительства по адресу: г. Челябинск, ул. Героев Танкограда, д. 21-п от 01.04.2008 г., заключенного между ИП Ереминым Е.М. и Дубыниным А.А., на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ так как объект незавершенного строительства не может являться объектом договора аренды, использовать такой объект можно только для достройки, а также не представлены документы, необходимые для государственной регистрации в соответствии с законодательством, а именно подлинный экземпляр нотариально удостоверенной доверенности от 23.05.2007 г. № Д-1902, выданной ИП Ереминым Е.М. на имя Дейтиной Н.А., что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный акт (Решение или действие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с абз. 4 и 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, и если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

В соответствии со ст. 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.

Согласно ст. 26 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

В рассматриваемом случае объектом заявленного на регистрацию договора является не завершенный строительством объект, расположенный по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Героев Танкограда, д. 21-п, по степени завершенности объект составляет 90 %.

В соответствии п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства является недвижимой вещью (недвижимым имуществом недвижимостью).



Пунктом 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ установлено обязательное требование - договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

При этом действующее законодательство не освобождает от обязанности производить государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества в виде объекта незавершенного строительства.

Таким образом, если договор аренды объекта незавершенного строительства подлежит обязательной государственной регистрации, а во взаимосвязи с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор заключен на срок не менее года, то, соответственно, и сам объект незавершенного строительства может быть сдан в аренду (может являться объектом аренды).

В силу п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса РФ законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Однако в действующем законодательстве такая норма в отношении объекта незавершенного строительства отсутствует, при этом ст. 650 Гражданского кодекса РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства.

Как следует из содержания технического описания объекта, выданного 09.08.2002 ОГУП «Обл.ЦТИ» на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Героев Такнограда, 21-п, данный объект является нежилым, а назначение данного объекта незавершенного строительства является – производственное (л.д. 22).

Таким образом, вышеуказанный объект незавершенного строительства является нежилым зданием, с целью производственного использования.

Кроме того, судом установлено, что права Дубынина А.А. на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, а также на сам объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Челябинск, Металлургический район, ул. Героев Такнограда, 21-п, оформлены в собственность, о чем в материалы дела приложено свидетельство о государственной регистрации права от 12.05.2005 г. (л.д. 20).

Учитывая вышеизложенные суд приходит к выводу о том, что объект незавершенного строительства может быть передан в аренду.

В соответствии с п. 2 ст. 17 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением, указанных в пункте 1 ст. 17 Закона, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством РФ.

Довод ответчика о том, что к заявлению о государственной регистрации договора аренды не был представлен оригинал нотариально удостоверенной доверенности от 23.05.2007 г. № Д-1902, выданной на имя Дейтиной Н.А., судом не принимается.

Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Как установлено материалами дела, заявление на регистрацию договора аренды было также подано Дейтиной Н.А. от имени Дубынина А.А., которая действовала по доверенности № 2332-д от 23.05.2007 г., к заявлению ею также была представлена копия нотариально заверенной доверенности № 2332-д от 23.05.2007 г. По данному заявлению, поданному от имени Дубынина А.А. 03.07.2008 г. Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области отказа дано не было, то есть документы были приняты.

Таким образом, при принятии документов, поданных Дубыниным А.А., должны были быть приняты и документы, поданные Ереминым Е.М.

По договору аренды от 01.04.2008 г., который был предъявлен для государственной регистрации, Дубынин А.А. является арендодателем, а ИП Еремин Е.М. арендатором. Суд приходит к выводу о том, что заявителем представлены соответствующие требованиям действующего законодательства документы, необходимые для государственной регистрации договора аренды.

При подаче заявления в арбитражный суд заявитель уплатил госпошлину, установленную федеральным законом по платежному поручению № 176 от 20.08.08 г. в размере 100 руб.

После вынесения решения судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, в соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию госпошлина в пользу заявителя, согласно п.3 ч.1 ст.333.21 НК РФ, в сумме 100 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176, 201 АПК РФ, арбитражный суд

Решил:

Требования заявителя удовлетворить.

Признать незаконным решения № 509/2008-17 от 21.07.2008 г. об отказе в государственной регистрации договора аренды.

Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Индивидуального предпринимателя Ф.И.О. путем регистрации договора аренды.

Взыскать с Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области в пользу заявителя – Индивидуального предпринимателя Ф.И.О. госпошлину в размере 100 рублей.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый апелляционный арбитражный апелляционный суд в течении месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течении двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанции через арбитражный суд, принявший Решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://www.18aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru/

Судья Г.С. Щукина