Судебная власть

Решение от 01 октября 2008 года № А68-4215/2006. По делу А68-4215/2006. Тульская область.

Именем Российской Федерации

Арбитражный суд Тульской области

Решение

г. Тула Дело № А68-4215/06-360/4

01.10.2008 г.

Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Большакова В.М. рассмотрел в судебном заседании дело по иску Комитета имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы к ООО «Центр регионального строительства и инвестиционных технологий» о взыскании 5 714 152, 94руб.

при участии в заседании:

от истца: не явился, уведомлен

от ответчика не явился, уведомлен

Истец обратился в арбитражный суд со следующими исковыми требованиями:

Взыскать с ответчика в пользу Управления федерального казначейства МФ по Тульской области задолженность по арендной плате в сумме 5 292 708,94 руб., задолженность по пени в сумме 421 444 руб., всего – 5 714 152,94 руб., определив взыскателем присужденных сумм Комитет имущественных и земельных отношений администрации г. Тулы;

Расторгнуть договор аренды № 05С0487 от 21.01.2005 г. земельного участка.

Изучив материалы дела, арбитражный суд

Установил:

В обосновании заявленных требований истец сослался на следующие обстоятельства:

В соответствии с Постановлением Главы г. Тулы от 19.11.2004г. №1921 «Об утверждении проекта границ земельного участка, расположенного на пересечении ул. Фрунзе и ул. Бр. Жабровых в Советском районе г. Тулы, и проведении конкурса по продаже права аренды данного земельного участка», а так же протоколом о результатах торгов от 18.01.2005г., между Комитетом по управлению имуществом Управы г. Тулы и обществом с ограниченной ответственностью “Центр регионального строительства и инвестиционных пологий“ (далее по тексту ООО «Центр регионального строительства и инвестиционных технологий») 21 января 2005 года подписан договор аренды № 05С0487 земельного участка, зарегистрированный 17 февраля 2005 года Управлением Федеральной регистрационной службы, регистрационный № 71-71-01/005/2005-010, именуемый в дальнейшем «Договор», общей площадью 4885 кв. м. с К№71:30:04 01 09:0035, расположенный в Советском районе г. Тулы, на пересечении ул. Фрунзе и ул. Бр. Жабровых для строительства многоэтажного жилого дома с полуподземным гаражом-стоянкой.



Договор заключен сроком на три года, то есть до 17 февраля 2008 года.

В соответствии с п. 4.1, 4.2 Договора ответчик обязуется первый арендный платеж (с 21.01.2005г. по 31.03.2005г.) производить до 10 числа месяца, следующего за месяцем заключения договора, а именно в марте 2005г. Он состоит из арендной платы, исчисленной до последнего числа месяце, следующего за месяцем заключения договора.

Последующие платежи исчисляются ежемесячно и уплачиваются за текущий месяц до 10 числа текущего месяца.

Ответчик не исполняет взятые на себя обязательства по Договору и в добровольном порядке не вносит своевременно и не в полном объеме арендную плату по Договору задолженность (недоимка) по арендным платежам за период с 21.01.2005 г. по 01.05.2006 г. составила 5 292 708,94 руб.

В соответствии с пунктом 8.1 Договора в случае неуплаты арендной платы установленный срок (не позднее 10 числа каждого месяца) и отсутствия соответствующего разрешения арендодателя на отсрочку платежа, ответчик принял на себя обязанность по уплате пени в размере одного процента от суммы недоимки, что составляет 421 444 руб.

Расчет суммы задолженности по арендным платежам и неустойке составлен по состоянию на 01 мая 2006 г.

Всего предъявлено 5 714 152,94 руб.

Определением от 19.09.2006. к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Территориальное управление Администрации города Тулы по Советскому району.

Ответчик иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление от 06.09.2006г., где указал, что:

Общество с ограниченной ответственностью «Центр регионального строительства и инвестиционных технологий» (далее по тексту ООО «Центррегионстройинвест») в результате торгов, проведенных Управой г. Тулы 18.01.2005г. приобрело права аренды на земельный участок на пересечении ул.Фрунзе и ул. Бр. Жабровых в Советском районе г. Тулы для размещения на данном участке многоэтажного жилого дома с полуподземным гаражом-стоянкой.

Между Комитетом по управлению имуществом Управы г. Тулы и ООО «Центррегионстройинвест» 21 января 2005г. подписан договор аренды № 05С0487 земельного участка, зарегистрированный 17 февраля 2005 года Управлением Федеральной регистрационной службы, регистрационный № 71-71-01/005/2005-010, именуемый в дальнейшем «Договор».

В соответствии с п. 1.1., 1.2 Договора «Арендодатель» предоставляет из земель поселения города Тула в аренду земельный участок: кадастровый номер - 71:30:04 01 09:0035, площадью – 4885,0 кв.м., расположенный по адресу - г. Тула, Советский район, на пересечении ул. Фрунзе и ул. Бр. Жабровых, именуемый в дальнейшем «Участок». Границы Участка закреплены на местности (отмежеваны), поставлены на государственный кадастровый учет и обозначены на прилагаемом к Договору кадастровом плане земельного участка.

Согласно п. 16 Кадастрового плана земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) «На земельном участке строения отсутствуют. Площадь земельного участка соответствует материалам межевания». Однако на вышеуказанном земельном участке выявлено наличие временных металлических гаражей. В соответствии с п 2.2. Договора Арендатор обязан использовать Участок в соответствии с разрешенным использованием. Поскольку на Участке выявлено наличие временных металлических гаражей, законность установки которых необходимо определить, нашей организации не предоставляется возможности производить каких-либо действий для использования участка по назначению.

Для урегулирования этого вопроса ООО «Центррегионстройинвест» обратилось с письмом №68 от 16.05.2005г. в администрацию Советского района с просьбой рассмотреть вопрос о переносе временно установленных гаражей с участка, выделенного под застройку жилого дома. Однако Решение вопроса зашло в тупик, так как у администрации Советского района нет свободных земельных участков для размещения гаражей.

ООО «Центррегионстройинвест» неоднократно обращалось в администрацию города Тулы с просьбой оказать содействие в решении вопроса совместно с администрацией Советского района о переносе временных металлических гаражей (исх.№65 от 11.05.2005г., исх.№68 от 16.05.2005г., исх.№21 от 31.01.2006г., исх.№128 от 26.06.2006г.), а так же с просьбой пересмотреть сроки платежей арендной платы до разрешения вопроса по освобождению земельного участка от строений. На данный момент совместные действия с представителями администрации Советского района по определению мест переноса гаражей не привели к положительному решению вопроса и следовательно ООО «Центррегионстройинвест» не имеет возможности использовать выделенный земельный участок по назначению.



Общество приостановило исполнение своих обязательств в силу нормы закона (статьи 328 ГК РФ), дающей ему право прибегнуть к мерам, содействующим исполнению обязательств по договору и предотвращению возможных для общества отрицательных последствий.

Отношения между сторонами урегулированы договором аренды земельного участка №05С0487 от 21 января 2005г., заключенным на аренду земельного участка общей площадью 4885,0 кв.м., расположенного по адресу: г. Тула, Советский район, на пересечении ул. Фрунзе и ул. Бр. Жабровых. В соответствии с условиями данного договора ответчику было предоставлено право аренды земельного участка для строительства многоэтажного жилого дома с полуподземным гаражом-стоянкой

Арендодатель, который не исполнил обязательство, а именно передал в аренду земельный участок обремененный строениями, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактического освобождения земельного участка от строений. В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено, сторона на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.

Таким образом, можно отметить, что нарушение Ответчиком обязательств по арендной плате было основано на нормах закона о приостановлении обязательств

Поэтому на основании изложенного, в объеме представленных исковых требований, ответчик не может согласиться на удовлетворение иска.

Определением от 19.10.2006г. судебное разбирательство было отложено на 14.12.2006г. для целей урегулирования спора в добровольном порядке.

Определением от 14.12.2006г. по ходатайству сторон и 3-го лица производство по делу было приостановлено для решения вопроса о сносе гаражей и заключении мирового соглашения.

Определением от 10.09.2006г. производство по делу возобновлено, судебное заседание назначено на 01 октября 2008г., 9-30 часов.

В назначенное время стороны и третье лица не явились, ходатайств никаких не заявили.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон и третьего лица на основании ст. 156 АПК РФ по имеющимся материалам.

Оценив материалы дела, арбитражный суд Решил в иске отказать по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 611 п. 1 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно ст. 615 п. 1 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 2.1 заключенного сторонами договора аренды земельного участка от 21 января 2005 г. №05С0487, участок предоставляется для строительства многоэтажного дома с полуподземным гаражом-стоянкой.

Вместе с тем в ходе судебного разбирательства было установлено, что истец нарушил вышеприведенные нормы законодательства об аренде, и, в частности, пункт 1 статьи 611 ГК РФ и пункты 2.1, 2.2 договора аренды, предоставив ответчику (арендатору) земельный участок в аренду, который не может быть использован по назначению, поскольку на нем находятся гаражи, принадлежащие гражданам. По смыслу статей 606, 614 ГК РФ арендная плата уплачивается за пользование имуществом. Поскольку истец не исполнил своей обязанности по предоставлению в аренду имущества, свободного от прав на него третьих лиц, а ответчик по вине истца лишен фактической возможности пользоваться земельным участком, то у него не возникла обязанность по внесению арендной платы.

Передаточный акт, отражающий, что передаваемое в аренду имущество соответствует своему назначению, не составлялся.

Ответчик неоднократно обращался с письмами в Администрацию города Тулы и к третьему лицу, где просил решить вопрос о сносе гаражей, однако данный вопрос не был разрешен до настоящего времени.

Основания для взыскания арендной платы с ответчика отсутствуют. Расходы по госпошлины с суммы иска – 5 714 152,94 руб. следует отнести на истца согласно ст. 110 АПК РФ.

Требование о расторжении договора аренды следует оставить без рассмотрения, на основании ст. 148 п.2 АПК РФ из-за несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного ст. 452 ГК РФ

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 156, 167-171, 176 АПК РФ арбитражный суд

Решил:

Требование истца о расторжении договора аренды №05С0487 от 21.01.2005 г. оставить без рассмотрения.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы в доход федерального бюджета РФ 40 070 руб. 76 коп. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Двадцатый Арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в течение месяца со дня его вынесения.

Судья В.М. Большаков