Судебная власть

Решение от 16 декабря 2008 года № А41-22619/2007. По делу А41-22619/2007. Московская область.

Решение

г. Москва

«16» декабря 2008 г. Дело № А41-К2-22619/07

Резолютивная часть решения объявлена «09» декабря 2008 г.

Решение изготовлено в полном объеме «16» декабря 2008 г.

Арбитражный суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи В.И. Антонова,

судей (заседателей)

протокол судебного заседания вел судья В.И. Антонов,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Закрытого акционерного общества «Вестелком»

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Московской области

о признании недействительными сообщений об отказе в государственной регистрации

при участии в судебном заседании:

от заявителя: Бабенко И.Е. (доверенность № 1 от 09.01.2008 г.)

от заинтересованного лица: Сапрыкин В.Г. (доверенность № 77-Д от 09.06.2008 г.)

Установил:



Закрытое акционерное общество «Вестелком» обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Московской области (УФРС по МО) о признании недействительными сообщений об отказах Красноармейского отдела УФРС по МО от 23.07.2007 г. №№ 65/006/2007-380, 377,378,379 в регистрации права собственности к ЗАО «Вестелком» на объекты недвижимости и регистрации договоров № 27 А/Г и № 28 А/Г от 27.05.2002 г.; об обязании УФРС по МО зарегистрировать переход права собственности к ЗАО «Вестелком» (покупателю) по договорам купли-продажи № 27 А/Г и № 28 А/Г от 27.05.2002 г. на земельный участок № 7 (кадастровый номер МО-13-20-43-02-­00-07-00), общей площадью 1 500 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, с. Путилово, уч. 7, на земельный участок (кадастровый номер МО-IЗ-20-43-02-00-00-154) общей площадью 1 499,8 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, с. Путилово, д. 154 и на жилой дом, общей площадью 578,7 кв.м, в том числе жилая 347,3 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, с. Путилово, д. 154; а также зарегистрировать договор купли-продажи № 28/Г от 27.05.2002 г.

Решением Арбитражного суда Московской области от 20.03.2008 г. Обществу в удовлетворении заявленных требований было отказано (т. 1, л.д. 146-150).

02.06.2008 г. Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда Решение Арбитражного суда Московской области было оставлено без изменения (т. 2, л.д. 41-44).

Однако Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 18.09.2008 г. Решение Арбитражного суда Московской области от 20.03.2008 г. и Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2008 г. по делу № А41-К2-22619/07 были отменены и дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Стороны в заседание суда явились.

Заявитель настаивает на удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в заявлении и письменных объяснениях.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области заявленные требования отклонены.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд

Установил:

27.05.2002 г. между ООО «Русский акцептный банк» в лице конкурсного управляющего (продавец) и ЗАО «Вестелком» (покупатель) заключены договор купли-продажи № 27 А/Г, по которому ЗАО «Вестелком» приобрело в собственность земельный участок, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, с. Путилово, уч. 7, и договор купли-продажи № 28 А/Г, по которому ЗАО «Вестелком» приобрело в собственность жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: Московская область, Пушкинский район, с. Путилово, д. 154.

По передаточным актам от 27.05.2002 г. продавец передал покупателю по договору купли-продажи № 27 А/Г земельный участок с кадастровым номером МО-13-20-43-02-00-07-00, общей площадью 1 500 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, с. Путилово, а по договору № 28 А/Г земельный участок с кадастровым номером МО-13-20-43-02-00-00-154, общей площадью 1 499,8 кв.м и расположенный на этом участке жилой дом общей площадью 578,7 кв.м по адресу: Московская область, Пушкинский район, с. Путилово, д. 154.

26.06.2007 г. ЗАО «Вестелком» обратилось в УФРС по МО с заявлением о государственной регистрации права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости и договора купли-продажи № 28 А/Г от 27.05.2002 г.

Сообщениями от 23.07.2007 г. № 65/006/2007-380, № 65/006/2007-377, № 65/006/2007-378, № 65/006/2007-379 в государственной регистрации отказано на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» со ссылкой на то, что предмет договоров № 27 А/Г и № 28 А/Г в нарушение статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит указания на кадастровый номер земельного участка, площадь земельного участка и жилого дома, категорию земель, разрешенное использование земельного участка, что в представленных кадастровых планах земельных участков от 20.02.2007 г. № 13.1/06-10027 и № 13.1/06-10026 указана их ориентировочная площадь, что работы по межеванию земельных участков не проводились. Также сообщалось о невозможности произвести государственную регистрацию в связи с отсутствием заявления продавца - ООО «Русский акцептный банк», ликвидированного по решению суда.

Заявитель, считая отказ в государственной регистрации незаконным и нарушающим его права, предоставленные статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

С учетом рекомендаций кассационной инстанции, Федерального арбитражного суда Московского округа, изложенных в постановлении от 18.09.2008 г., суд пришел к выводу, что заявленные требования обоснованны и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.



В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что характеристики объектов недвижимости (площадь, местонахождение, кадастровый номер, категория земель, разрешенное использование), приобретенных ЗАО «Вестелком» по договорам купли-продажи от 27.05.2002 г. № 27 А/Г и № 28 А/Г, содержащиеся в свидетельствах о государственной регистрации права собственности прежнего собственника – ООО «Русский акцептный банк», соответствуют характеристикам объектов недвижимости, указанным в передаточных актах от 27.05.2002 г.

Так, в Свидетельствах о государственной регистрации права от 20.03.2001 г. серии 50 АГ № 100731, серии 50АГ 100732 и серии 50 АГ № 100733 (т. 1, л.д. 17-19) указано, что ООО «Русский акцептный банк» на праве собственности принадлежат земельный участок для индивидуального жилищного строительства, земли населенных пунктов, общей площадью 1 500 кв.м с кадастровым номером МО-13-20-43-02-00-07-00, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, с. Путилово, уч. 7, земельный участок для индивидуального жилищного строительства, земли населенных пунктов, общей площадью 1499,80 кв.м с кадастровым номером МО-13-20-43-02-00-00-154, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, с. Путилово, д. 154 и жилой дом общей площадью 578,70 кв.м, в том числе жилая 347,30 кв.м, инв.№ 22241, лит. А, объект № 1, находящийся по адресу: Московская область, Пушкинский район, с. Путилово, д. 154, соответственно.

Согласно Передаточным актам, составленным 27.05.2002 г. между ООО «Русский акцептный банк» в лице конкурсного управляющего Зинатуллина И.Р. (продавец) и ЗАО «Вестелком» (покупатель) на основании договоров купли-продажи от 27.05.2002 г. № 27 А/Г и № 28 А/Г, продавец передал покупателю земельный участок с кадастровым номером МО-13-20-43-02-00-07-00, общей площадью 1 500 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, с. Путилово, земельный участок с кадастровым номером МО-13-20-43-02-00-00-154, общей площадью 1 499,8 кв.м и расположенный на этом участке жилой дом общей площадью 578,7 кв.м по адресу: Московская область, Пушкинский район, с. Путилово, д. 154 (т. 1, л.д. 11, 16).

Кроме того, в силу абзаца 2 статьи 1 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений, кадастровый номер - уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права.

В кадастровых планах земельных участков (выписки из государственного земельного кадастра) от 20.12.2006 г. № 131/06-10027 и № 131/06-10026 в графе 4 указаны предыдущие номера земельных участков, принадлежащих ООО «Русский акцептный банк», а в графе 7 - их местоположение, которые соответствуют кадастровым номерам земельных участков (МО-13-20-43-02-00-07-00 и МО-13-20-43-02-00-00-154) и данным об их местоположении, содержащимся в Свидетельствах о государственной регистрации права собственности ООО «Русский акцептный банк» от 20.03.2001 г. серии 50 АГ № 100731, серии 50АГ 100732 и серии 50 АГ № 100733 (т. 1, л.д. 135-136).

Статья 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Из материалов дела усматривается, что зарегистрированное право ООО «Русский акцептный банк» на спорные объекты недвижимости не оспаривалось и не было признано недействительным.

Между тем, суду не представлено и в материалах дела отсутствуют доказательства того, что спорные объекты недвижимости перестали существовать как единые объекты зарегистрированного права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости.

В силу пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности» после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрацию перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

Таким образом, действующее законодательство возлагает на приобретателя недвижимости обязанность произвести государственную регистрации перехода права собственности на имущество, полученное по договору.

При этом, необходимо отметить, что на момент обращения ЗАО «Вестелком» в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации объектов недвижимости и договора купли-продажи от 27.05.2002 г. № 28 А/Г ООО «Русский акцептный банк» - продавец по договорам, на основании которых ЗАО «Вестелком» приобрело указанные объекты, было ликвидировано и исключено из государственного реестра юридических лиц, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от 15.05.2006 г. № 26-14/040458.

Следовательно, заключив договор купли-продажи недвижимости и добросовестно исполнив его условия, ЗАО «Вестелком» приобрело недвижимое имущество, а в связи с ликвидацией продавца является единственным лицом, имеющим право на обращение в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав для осуществления регистрации перехода права.

Пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.

Отсутствие заявления ООО «Русский акцептный банк» о регистрации перехода права на имущество не означает отсутствия со стороны ООО «Русский акцептный банк» намерения по отчуждению права собственности на имущество, а обусловлено ликвидацией продавца, что и исключило возможность обращения с соответствующим заявлением.

Также ООО «Русский акцептный банк» с момента исполнения заявителем - ЗАО «Вестелком» - обязательств по договорам купли-продажи не вправе было распоряжаться имуществом, переданным по договорам, то есть к моменту обращения заявителя с заявлением о государственной регистрации в регистрирующий орган уже не являлось владельцем имущества.

Ввиду вышеизложенного доводы заинтересованного лица об отсутствии заявления правообладателя о государственной регистрации как основания для отказа в государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество при отсутствии правообладателя, ликвидированного в результате проведения соответствующих процедур банкротства, не подтверждены нормами закона и материалами дела.

Заинтересованным лицом также не представлено доказательств того, что покупатель по исполненным договорам купли-продажи не является лицом, имеющим право обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода прав на имущество в связи с ликвидацией продавца по договору, а также пояснений, каким образом заявитель может реализовать свое право на государственную регистрацию в случае ликвидации юридического лица, являющегося продавцом по договорам купли-продажи до момента обращения за государственной регистрацией и, соответственно, единственным правообладателем.

Арбитражный суд находит возможным при вынесении решения по делу применить аналогию закона, исходя из следующего.

В соответствии со статьями 163 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести Решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с Решением суда.

Таким образом, отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области в государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, приобретенное 27.05.2002 г. по договорам купли-продажи № 27 А/Г и № 28 А/Г в связи с отсутствием заявления ООО «Русский акцептный банк», являющегося продавцом по договорам и ликвидированного после передачи всех прав на имущество заявителю, не может быть признан законным и обоснованным.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, Решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает Решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и пункта 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 г. № 117 «Об отдельных вопросах практики применения Главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации» с регистрирующего органа в пользу заявителя взыскивается государственная пошлина в размере 10 000 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 176, 200-201, ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Решил:

Признать недействительными Сообщения об отказах Красноармейского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области от 23.07.2007 г. №№ 65/006/2007-380, 377,378,379 в регистрации права собственности к ЗАО «Вестелком» на объекты недвижимости и регистрации договоров № 27 А/Г и № 28 А/Г от 27.05.2002 г.

Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области зарегистрировать переход права собственности к ЗАО «Вестелком» (покупателю) по договорам купли-продажи № 27 А/Г и № 28 А/Г от 27.05.2002 г. на земельный участок № 7 (кадастровый номер МО-13-20-43-02-­00-07-00), общей площадью 1 500 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, с. Путилово, уч. 7, на земельный участок (кадастровый номер МО-IЗ-20-43-02-00-00-154) общей площадью 1 499,8 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, с. Путилово, д. 154 и на жилой дом, общей площадью 578,7 кв.м, в том числе жилая 347,3 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Пушкинский район, с. Путилово, д. 154.

Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области зарегистрировать договор купли-продажи № 28/Г от 27.05.2002 г.

Взыскать с Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области в пользу Закрытого акционерного общества «Вестелком» 10 000 рублей расходов по государственной пошлине.

Выдать исполнительный лист.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Десятом арбитражном апелляционном суде.

Судья В.И. Антонов