Судебная власть

Решение от 29.07.2008 №А46-10829/2008. По делу А46-10829/2008. Омская область.

Решение

город Омск Дело № А46-10829/2008

29 июля 2008 года

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Н.А. Вагановой

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.В.Сумбаевой,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Звезда» города Омска

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Омской области

при участи в деле в качестве третьих лиц: конкурсного управляющего предпринимателя Ф.И.О. Кисе Ф.И.О. Общества с ограниченной ответственностью «Финансовая компания «Капитал-Инвест»

о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права собственности и обязании зарегистрировать переход права собственности

в заседании приняли участие:

от заявителя – С.С.Нижникова по доверенности от 14.05.2008,

от заинтересованного лица – Ю.В.Голикова по доверенности от 30.06.2008 № 162,

от конкурсного управляющего – С.С.Нижникова по доверенности от 25.04.2008,

от ООО «Финансовая компания «Капитал-Инвест» - М.А.Хабаров по доверенности от 09.01.2008

Установил:

ООО «Звезда» города Омска обратилось в арбитражный суд с заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области в государственной регистрации перехода права собственности от предпринимателя С.В.Комбаровой к ООО «Звезда» на склад-гараж: одноэтажное кирпичное здание с одноэтажной пристройкой, литеры Е-Е1, площадью 378,60 кв.м, расположенное по адресу: город Омск, улица 2-я Солнечная, дом 40; и об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области зарегистрировать переход права собственности от предпринимателя С.В.Комбаровой к ООО «Звезда» на склад-гараж: одноэтажное кирпичное здание с одноэтажной пристройкой, литеры Е-Е1, площадью 378,60 кв.м, расположенное по адресу: город Омск, улица 2-я Солнечная, дом 40.



В обоснование своих требований заявитель сослался на нижеследующие обстоятельства.

Обременённое залогом имущество было отчуждено в процессе осуществления конкурсного производства в отношении залогодателя – предпринимателя С.В.Комбаровой.

В соответствии со статьёй 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника, исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены законом о банкротстве в главе, регламентирующей осуществление конкурсного производства.

В соответствии со статьёй 138 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» продажа предмета залога осуществления путём проведения открытых торгов, что позволяет сделать вывод о том, что при реализации путём проведения открытых торгов заложенных объектов, включённых в конкурсную массу предприятия должника, согласие залогодержателя на отчуждение этого имущества не требуется.

Поскольку одним из оснований прекращения залога в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ является продажа с публичных торгов заложенного имущества, у регистрирующего органа отсутствовали основания для приостановления, а в последствии и для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, проданный с торгов.

Отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество отметки о погашении регистрационной записи об ипотеке согласно статье 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не может препятствовать переходу права собственности к приобретателю этого имущества в установленном законом порядке.

Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области требования заявителя не признало, указав на то, что отказ в государственной регистрации права собственности не может быть предметом рассмотрения по настоящему делу, а уточнения требований не могут быть приняты судом, так как на момент обращения ООО «Звезда» в суд за защитой своих нарушенных прав Решение об отказе государственным регистратором принято не было. Управление считает, что в данном случае заявителем изменено и основание, и предмет поданного заявления, что противоречит статье 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

По существу требования заявителя не подлежат удовлетворению, поскольку для погашения регистрационной записи об ипотеке должны использоваться специальные нормы, содержащиеся в Законе о регистрации и Законе об ипотеке.

Статьёй 25 Закона об ипотеке и пунктом 4 статьи 29 Закона о регистрации установлен перечень оснований для государственной регистрации прекращения ипотеки. Данный перечень является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит: регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Любое регистрационное действие, связанное с прекращением или возникновением прав, осуществляется исключительно в заявительном порядке (статья 16 Закона о регистрации). Собственник имущества с заявлением о государственной регистрации в Управление по указанному объекту не обращался. Самостоятельно погасить запись об ипотеке Управление в соответствии с законом не уполномочено.

Более того, по проведенным торгам ООО «Звезда» приобрело пять заложенных объектов недвижимого имущества, как видно из уведомления Управления о приостановлении государственной регистрации все приобретаемые ООО «Звезда» объекты были заложены. По четырём объектам в период приостановления государственной регистрации зарегистрированы прекращение ипотеки и переход права.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены конкурсный управляющий предпринимателя С.В.Комбаровой К.В.Киселевский и ООО «Финансовая компания «Капитал-Инвест».

Конкурсный управляющий К.В.Киселевский в ходе судебного разбирательства возражений относительно требований ООО «Звезда» не представил.

ООО «Финансовая компания «Капитал-Инвест» в отзыве на заявление, представленном в судебное заседание 18.07.2008, в удовлетворении требований ООО «Звезда» просило отказать.

В судебном заседании 29.07.2008 представитель ООО «Финансовая компания «Капитал-Инвест», действуя в пределах предоставленных ему полномочий (доверенность от 09.01.2008 – лист дела 51), отказался от ранее изложенных в отзыве доводов и согласился с требованиями заявителя.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд Установил, что Решением Арбитражного суда Омской области от 14.08.2007 по делу № А46-962/2007 индивидуальный предприниматель С.В.Комбарова была признана несостоятельным (банкротом), в отношении неё открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждён К.В.Киселевский.



В ходе процедуры конкурсного производства 17.01.2008 состоялись торги по продаже имущества, принадлежащего предпринимателю С.В.Комбаровой, в частности, склада-гаража, представляющего собой одноэтажное кирпичное здание с одноэтажной пристройкой, литеры Е-Е1, площадью 378,6 кв.м, расположенное по адресу: город Омск, улица 2-я Солнечная, дом 40.

Победителем торгов было признано ООО «Звезда», с которым конкурсный управляющий предпринимателя С.В.Комбаровой К.В.Киселевский заключил договор купли-продажи от 25.01.2008.

ООО «Звезда» и конкурсный управляющий С.В.Комбаровой К.В.Киселевский обратились в Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области с заявлениями о регистрации перехода права собственности на вышеуказанный объект недвижимости к ООО «Звезда».

Письмом от 07.04.2008 Управление уведомило ООО «Звезда» о приостановлении государственной регистрации по тем основаниями, что пунктом 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке может быть отчуждено залогодателем другому лицу путём продажи, дарения, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В представленном на регистрацию договоре не указано на существующие права третьих лиц на данные строения, а также не представлено согласие залогодержателей на отчуждение.

Полагая, что приостановление государственной регистрации перехода права собственности на названный выше объект недвижимости неправомерно, ООО «Звезда» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании действий Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области по приостановлению государственной регистрации перехода права собственности от предпринимателя С.В.Комбаровой к ООО «Звезда» на склад-гараж: одноэтажное кирпичное здание с одноэтажной пристройкой, литеры Е-Е1, площадью 378,60 кв.м, расположенное по адресу: город Омск, улица 2-я Солнечная, дом 40; и об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области зарегистрировать переход права собственности от предпринимателя С.В.Комбаровой к ООО «Звезда» на склад-гараж: одноэтажное кирпичное здание с одноэтажной пристройкой, литеры Е-Е1, площадью 378,60 кв.м, расположенное по адресу: город Омск, улица 2-я Солнечная, дом 40.

В связи с тем, что в письме от 06.05.2008 № 46/19442 Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области уведомило заявителя об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на склад-гараж: одноэтажное кирпичное здание с одноэтажной пристройкой, литеры Е-Е1, площадью 378,60 кв.м, расположенное по адресу: город Омск, улица 2-я Солнечная, дом 40, по причине отсутствия в представленном для регистрации договоре ссылки на существующие права третьих лиц на объект недвижимости, а также не представления согласия залогодержателя на отчуждение, заявитель в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ уточнил ранее заявленные требования и просил признать незаконным отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области в государственной регистрации перехода права собственности от предпринимателя С.В.Комбаровой к ООО «Звезда» на склад-гараж: одноэтажное кирпичное здание с одноэтажной пристройкой, литеры Е-Е1, площадью 378,60 кв.м, расположенное по адресу: город Омск, улица 2-я Солнечная, дом 40; а также обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области зарегистрировать переход права собственности от предпринимателя С.В.Комбаровой к ООО «Звезда» на склад-гараж: одноэтажное кирпичное здание с одноэтажной пристройкой, литеры Е-Е1, площадью 378,60 кв.м, расположенное по адресу: город Омск, улица 2-я Солнечная, дом 40.

Суд считает требования заявителя подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

С соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

В силу пункта 2 статьи 16 вышеназванного Федерального закона к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для её проведения.

Основания для государственной регистрации прав приведены в статье 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в их числе названы: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В рассматриваемом случае в качестве основания для государственной регистрации перехода права собственности от предпринимателя С.В.Комбаровой к ООО «Звезда» на склад-гараж: одноэтажное кирпичное здание с одноэтажной пристройкой, литеры Е-Е1, площадью 378,60 кв.м, расположенное по адресу: город Омск, улица 2-я Солнечная, дом 40, в регистрирующий орган был представлен договор купли-продажи от 25.01.2008, заключенный сторонами по итогам торгов по продаже имущества, принадлежащего предпринимателю С.В.Комбаровой, проведённых в форме открытого аукциона в ходе реализации процедуры конкурсного производства, открытого в отношении предпринимателя С.В.Комбаровой по решению Арбитражного суда Омской области от 14.08.2007.

В соответствии с пунктом 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника. Исполнение обязательств должника осуществляется в случаях и в порядке, которые установлены главой 7 «Конкурсное производство» Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Порядок реализации требований кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, определён в статье 138 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что продажа предмета залога осуществляется путём проведения открытых торгов. Из сказанного следует, что при реализации путём проведения открытых торгов заложенных объектов, включённых в конкурсную массу должника, согласие залогодержателя на отчуждение этого имущества не требуется.

В данном случае торги по продаже объекта недвижимости - склада-гаража: одноэтажное кирпичное здание с одноэтажной пристройкой, литеры Е-Е1, площадью 378,60 кв.м, расположенного по адресу: город Омск, улица 2-я Солнечная, дом 40, в установленном законом порядке не оспорены, недействительными не признаны. Более того, в судебном заседании 29.07.2008 залогодатель – ООО «Финансовая компания «Капитал-Инвест» согласился с требованиями заявителя.

При таких обстоятельствах оснований считать заключённый по результатам проведения торгов договор купли-продажи недвижимого имущества не соответствующим требованиям закона не имеется.

Поскольку в соответствии с пунктом 2 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 данной статьи, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством РФ, а при проверке представленных на государственную регистрацию документов нарушения требований статьи 18 установлено не было, у Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности от предпринимателя С.В.Комбаровой к ООО «Звезда» на склад-гараж: одноэтажное кирпичное здание с одноэтажной пристройкой, литеры Е-Е1, площадью 378,60 кв.м, расположенное по адресу: город Омск, улица 2-я Солнечная, дом 40.

Также следует отметить, что в силу подпункта 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ залог прекращается в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, что имело место в рассматриваемом случае. При этом, как установлено в ходе судебного разбирательства и не опровергнуто участвующими в деле лицами, в соответствии со статьёй 138 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» часть денежных средств, полученных конкурсным управляющим от реализации заложенного имущества, была направлена на погашение задолженности перед залогодержателем.

Доводы Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним отметки о погашении регистрационной записи об ипотеке, не принимаются судом во внимание, поскольку, как было указано выше, отсутствие такой отметки само по себе не может являться основанием для отказа в регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Также не приняты судом доводы заинтересованного лица о том, что в ходе судебного разбирательства заявителем были изменены и предмет, и основание заявленных требований. Указанные выводы Управления не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, поскольку в данном случае, при изменении предмета заявленных требований (первоначально обжаловалось Решение о приостановлении регистрации, после изменения предмета заявленных требований – отказ в государственной регистрации перехода права собственности) основания заявленных требований остались неизменны.

Доводы Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области о том, что отказ в государственной регистрации перехода права собственности не может быть предметом рассмотрения настоящего дела, поскольку на момент обращения ООО «Звезда» с заявлением в арбитражный суд отказа не существовало, в связи с чем он не нарушал права и законные интересы заявителя, не принимаются судом во внимание, так как в соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска. При этом указанная норма не содержит требования о том, что обстоятельства, вызвавшие изменение, в частности, предмета иска, должны иметь место до обращения с заявлением в арбитражный суд. Единственным условием для изменения требований является невозможность одновременного изменения основания и предмета заявленных требований. В данном случае, как было указано выше, основания заявленных требований, заключающихся в неосуществлении Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области действий по регистрации перехода права собственности от предпринимателя С.В.Комбаровой к ООО «Звезда» на склад-гараж: одноэтажное кирпичное здание с одноэтажной пристройкой, литеры Е-Е1, площадью 378,60 кв.м, расположенное по адресу: город Омск, улица 2-я Солнечная, дом 40, заявителем не изменялись.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемые действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает Решение о признании действий (бездействия) незаконными.

Учитывая вышеизложенное, требования ООО «Звезда» о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области в государственной регистрации перехода права собственности от предпринимателя С.В.Комбаровой к ООО «Звезда» на склад-гараж: одноэтажное кирпичное здание с одноэтажной пристройкой, литеры Е-Е1, площадью 378,60 кв.м, расположенное по адресу: город Омск, улица 2-я Солнечная, дом 40 следует удовлетворить и в целях устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области зарегистрировать переход права собственности от предпринимателя С.В.Комбаровой к ООО «Звезда» на склад-гараж: одноэтажное кирпичное здание с одноэтажной пристройкой, литеры Е-Е1, площадью 378,60 кв.м, расположенное по адресу: город Омск, улица 2-я Солнечная, дом 40.

При обращении в арбитражный суд с заявлением об обжаловании действий Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области заявителем по платежному поручению № 300 от 18.04.2008 было уплачено 2000 руб. государственной пошлины.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с удовлетворением требований ООО «Звезда» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2000 руб. следует отнести на Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 49, 167-170, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Решил:

Требования Общества с ограниченной ответственностью «Звезда» города Омска удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области в государственной регистрации перехода права собственности от предпринимателя Ф.И.О. к Обществу с ограниченной ответственностью «Звезда» на склад-гараж, одноэтажное кирпичное здание с одноэтажной пристройкой, литеры Е-Е1, площадью 378,60 кв.м, расположенный по адресу: город Омск, улица 2-я Солнечная, дом 40.

Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области зарегистрировать переход права собственности от предпринимателя Ф.И.О. к Обществу с ограниченной ответственностью «Звезда» на склад-гараж, одноэтажное кирпичное здание с одноэтажной пристройкой, литеры Е-Е1, площадью 378,60 кв.м, расположенный по адресу: город Омск, улица 2-я Солнечная, дом 40.

Взыскать с Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области, расположенного по адресу: город Омск, ули Ф.И.О. государственный регистрационный номер 1045504038524, ИНН 5503085391, в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Звезда», расположенного по адресу: город Омск, 16 во Ф.И.О. государственный регистрационный номер 1065506029049, ИНН 5506064047, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2000 руб. 00 коп. (две тысячи рублей 00 копеек).

Решение в части признания незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области в государственной регистрации перехода права собственности подлежит немедленному исполнению.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия.

Не вступившее в законную силу Решение суда может быть обжаловано в установленном законом порядке в Восьмой арбитражный апелляционный суд (город Омск).

Судья Н.А. Ваганова