Судебная власть

Решение от 2008-04-25 №А56-30826/2006. По делу А56-30826/2006. Ленинградская область.

Решение

г.Санкт-Петербург

25 апреля 2008 года Дело № А56-30826/2006

Резолютивная часть решения объявлена 16 апреля 2008 года. Полный текст решения изготовлен 25 апреля 2008 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Захаровой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пасиляускене К.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью «Альянс-Н»

ответчик: Закрытое акционерное общество «Канцигрушка»

о выделении доли в натуре из общего имущества

при участии:

от истца: представители Парфильева И.А., доверенность от 01.02.2008, Коменданк М.В., доверенность от 01.02.2008, Портнов Б.Н., доверенность от 01.02.2008

от ответчика: представители Арцибашев В.К., доверенность от 17.03.2008, Петрова В.В., доверенность от 25.04.2007

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Альянс-Н» (далее – ООО «Альянс-Н», Истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Закрытому акционерному обществу «Канцигрушка» (далее – ЗАО «Канцигрушка», Ответчик) о выделе в натуре своей доли из общего имущества в виде нежилых помещений 1Н, 3Н, 7Н, 8Н, 11Н, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Салова, д. 52, литера А, принадлежащих на праве общей долевой собственности сторонам.

Определением от 07.05.2007 по ходатайству Ответчика была назначена строительно-техническая экспертиза для разъяснения вопросов о возможности раздела помещений с целью формирования отдельных объектов недвижимости, предложения вариантов раздела.



По результатам экспертизы, проведенной в Государственном учреждении Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы, установлено, что объемно-планировочное Решение помещений 1Н, 3Н, 7Н, 8Н, 11Н, и размер долей владельцев позволяют произвести их раздел с целью формирования отдельных вторичных объектов недвижимости.

Заключением эксперта № 5666/16 от 07.02.2008 предложено шесть вариантов раздела.

На основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ), с учетом заключения эксперта Истец заявил ходатайство об уточнении предмета исковых требований и просил при разделе помещений выделить ООО «Альянс-Н» согласно второму варианту заключения эксперта из общей долевой собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, ул. Салова, д.52, литера А доли размером 9458/26439, 526/1578, 50/150, 4661/27987 и 8134/28671 в натуре в виде следующих отдельных помещений на праве частной собственности с условными номерами: помещение 8Н-3 площадью 661,1 кв.м. и 8Н-4 площадью 152, 0 кв.м., находящиеся в подвале здания; помещения 3Н-4 площадью 646,4 кв.м. и 3Н-5 площадью 514,5 кв.м., находящиеся на первом этаже здания. В общую долевую собственность ООО «Альянс-Н» и ЗАО «Канцигрушка» выделить помещение 8Н-5 площадью 206,1 кв.м., расположенное в подвале здания, помещения 3Н-6 площадью 215,0 кв.м. и 3Н-7 площадью 216,9 кв.м., расположенные на первом этаже здания. Ходатайство принято судом.

Предложенный вариант раздела помещений, по мнению Истца, не ущемляет интересы Ответчика, сохраняет целевое назначение помещений, не влечет ухудшения технического состояния здания, необходимости устройства самостоятельных входов, наиболее удобен в использовании, поскольку у Истца будут обособлены по горизонтали и вертикали помещения в правой части подвала и первого этажа с учетом помещений второго этажа, находящихся у Истца на праве частной собственности.

Ответчик просил произвести раздел помещений в соответствии с шестым вариантом, предложенным в заключении эксперта, определив, что размер денежной компенсации, выплачиваемой ООО «Альянс-Н» за излишек площади в пользу ЗАО «Канцигрушка», будет устанавливаться исходя из рыночной стоимости одного квадратного метра, существующей на момент фактического исполнения решения арбитражного суда.

В обоснование шестого варианта раздела Ответчик ссылается на то, что в соответствии с данным вариантом за ЗАО «Канцигрушка» остаются помещения подвала, первого этажа и отремонтированные офисные помещения ЗАО «Канцигрушка», расположенные на 5-м этаже, ООО «Альянс-Н» передаются остальные помещения пятого этажа. Таким образом, Истец получает обособленный объект, с отдельным входом, места общего пользования (лестничные клетки, транспортные коридоры ) остаются в общей долевой собственности.

Предложенный Истцом второй вариант раздела помещений не устраивает Ответчика, поскольку при данном варианте требуются затраты на перенос оборудования системы видеонаблюдения и охранно-пожарной сигнализации, принадлежащих Ответчику, из помещения 3Н, подлежащего разделу.

Истец ходатайствовал возложить на него все расходы по формированию объектов недвижимости, по перепланировке, по переносу оборудования системы видеонаблюдения, охранно-пожарной сигнализации ЗАО «Канцигрушка» из помещения 3Н, в случае выдела долей по второму варианту заключения эксперта. Принято судом.

Истец возражает против шестого варианта раздела помещений, ссылаясь на разнородность и разобщенность помещений в результате такого варианта раздела, что ведет к неудобству в осуществлении складских операций без наличия у Истца помещений на первом этаже, а также данный вариант экономически невыгоден для Истца, поскольку влечет значительную сумму выплаты компенсации.

Иные варианты, предложенные в заключении эксперта, стороны отклоняют, в связи с чем судом не рассматриваются.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд Установилследующие обстоятельства и пришел к следующим выводам.

В здании по адресу: Санкт-Петербург, ул. Салова, д. 52, литера А, пятиэтажное, используемое под складской комплекс, сформированы вторичные объекты недвижимости, принадлежащие на праве общей долевой собственности ООО «Альянс-Н» и ЗАО «Канцигрушка»:

нежилое помещение 3Н площадью 2769,4 кв.м., кадастровый номер 78:7404Г: 10:23:3, первый этаж здания (доля ООО «Альянс - Н» составляет 4661/27987);

нежилое помещение 11Н площадью 15 кв.м., кадастровый номер 78:7404Г:10:23:6, первый этаж здания (доля ООО «Альянс - Н» составляет 50/150);

нежилое помещение 1Н площадью 156,2 кв.м., кадастровый номер 78:7404Г:10:23:2, первый этаж здания (доля ООО «Альянс - Н» составляет 526/1578);



нежилое помещение 7Н площадью 2884,1кв.м., кадастровый номер 78:7404Г:10:23:4, пятый этаж здания (доля ООО «Альянс-Н» составляет 8134/28671);

нежилое помещение 8Н площадью 2640,2 кв.м., кадастровый номер 78:7404Г:10:23:5, подвал здания (доля ООО «Альянс - Н» составляет 9458/26439);

В частной собственности ООО «Альянс - Н» находится помещение площадью 2941,0 кв.м. – весь второй этаж.

В частной собственности ЗАО «Канцигрушка» находится помещение площадью 2956,5 кв.м. – весь четвертый этаж.

В частной собственности ООО «Гранит» находится помещение площадью 2950 кв.м. – весь третий этаж.

Поскольку на предложение Истца о разделе нежилых помещений, принадлежащих на праве общей долевой собственности, ООО «Альянс - Н» 07.06.2006 был получен отказ ЗАО «Канцигрушка», Истец обратился с настоящим иском в суд.

В силу п. 2 и 3 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества; при не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

В соответствии со вторым вариантом раздела ООО «Альянс - Н» выделяются помещения площадью 1974,0 кв.м., ЗАО «Канцигрушка» – помещения площадью 5852,9 кв.м., в общую долевую собственность – 638,0 кв.м. В результате раздела владельцам выделяются существующие вторичные объекты недвижимости – помещения 1Н и 11Н и формируются новые вторичные объекты недвижимости:

Условный номер площадь кв.м. владелец

Подвал – помещение 8Н

8Н-1 1388,7 ЗАО «Канцигрушка»

8Н-2 232,3 ЗАО «Канцигрушка»

8Н-3 661,1 ООО «Альянс - Н»

8Н-4 152,0 ООО «Альянс - Н»

8Н-5 206,1 общая долевая собственность

1 этаж

1Н 156,2 ЗАО «Канцигрушка»

11Н 15,0 ЗАО «Канцигрушка»

3Н-1 574,5 ЗАО «Канцигрушка»

3Н-2 504,1 ЗАО «Канцигрушка»

3Н-3 98,0 ЗАО «Канцигрушка»

3Н-4 646,4 ООО «Альянс - Н»

3Н-5 514,5 ООО «Альянс - Н»

3Н-6 215,0 общая долевая собственность

3Н-7 216,9 общая долевая собственность

5 этаж помещение 7Н

7Н 2884,1 ЗАО «Канцигрушка»

Планы раздела помещений и ведомость формирования вторичных объектов недвижимости по второму варианту приведены в приложениях к заключению эксперта № 3-Б, № 3-В, № 3-Г.

По второму и шестому варианту помещения подвала № 4 и № 5 –теплоцентр, помещения подвала № 19 и № 20 – водомерные узлы и помещение 11Н-электрощитовая выделяются ЗАО «Канцигрушка».

Для раздела помещений по второму варианту необходимо выполнить перепланировку помещений, а именно: установить дверной блок в подвале между вновь образованными помещениями № 16а и № 16б, с заделкой проема над дверями гипсокартонными листами по каркасу; заделать проем между помещениями № 13 и № 14 в подвале; заделать проем между помещениями № 10 и № 12 и помещениями № 26 и № 47 на первом этаже. Ориентировочная стоимость работ и затрат составляет 33151 руб.

Для раздела помещений по шестому варианту также требуется выполнить перепланировку, ориентировочная стоимость работ и затрат - 15020 руб.

В соответствии со ст. 252 (п.4) ГК РФ несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсации.

За отступление по площади по предложенным вариантам раздела от идеальных долей предусматривается выплата компенсации из расчета средней стоимости 1 кв.м. аналогичных зданий складского использования по бюллетеням недвижимости на январь 2008г.

По второму варианту раздела выделяемая площадь с учетом помещений, выделяемых в общую собственность в равных долях:

ООО «Альянс - Н» - 229,.0 кв.м. Излишек площади по отношению к юридической площади составляет 12,0 кв.м.

ЗАО «Канцигрушка» - 6171,9 кв.м. Недостаток площади по отношению к юридической площади составляет 12,0 кв.м. Размер компенсации, выплачиваемой ООО «Альянс - Н» составляет 300 000 руб. из расчета 25000 руб. за 1 кв.м.

По шестому варианту раздела - излишек площади ООО «Альянс - Н» составляет 62.8 кв.м., сумма денежной компенсации 1 570 000 руб.

В данном случае, препятствий для раздела общего имущества не имеется.

Как следует из заключения эксперта формирование вторичных объектов недвижимости – процесс выделения объекта в качестве самостоятельной единицы учета, не требует создания изолированных инженерных систем, устройства изолированных лифтов и лестниц.

Также предложенные варианты раздела помещений отвечают требованиям строительных норм и правил, в т.ч. требованиям пожарной безопасности ( СНиП 21-01-97*), все выделяемые помещения обеспечены двумя эвакуационными выходами.

Выделение участнику общей собственности его доли в виде помещений не влечет необходимости устройства самостоятельных входов в здание для каждого собственника и разделения всех коммуникаций, следовательно, не связано с существенными перестройками и переоборудованием здания, в результате которых зданию мог бы быть причинен ущерб. Планировка и площадь всех помещений позволяют выделить каждому из собственников помещения соразмерно его доле в праве общей долевой собственности.

Раздел помещений по второму варианту позволяет сгруппировать выделяемые помещения в определенной части здания с учетом частной собственности на помещения, расположенные на разных этажах здания.

Судом учитывается незначительность отступления от размера долей (излишек/недостаток площади по отношению к юридической), и в связи с этим размер выплачиваемой ООО «Альянс - Н» компенсации за несоразмерность имущества, выделяемого в натуре. По сравнению с предложенным Ответчиком шестым вариантом второй вариант раздела не имеет значительных отступлений от размера долей и более предпочтителен для Истца в части размера выплачиваемой компенсации.

Возражения Ответчика по второму варианту раздела сводятся к возникновению необходимых расходов на перенос оборудования из помещения 3Н. Данное обстоятельство устраняется тем, что Истец согласен возложить на себя соответствующие расходы.

При изложенных обстоятельствах, требование Истца подлежит удовлетворению по второму варианту заключения эксперта.

По данному варианту владельцам выделяются существующие вторичные объекты недвижимости (помещения 1Н и 11Н) и новые вторичные объекты недвижимости, образующиеся в результате раздела, с условными номерами:

ЗАО «Канцигрушка» - помещения 8Н-1 – 1388,7 кв.м., 8Н-2 – 232,3 кв.м., 1Н-156,2 кв.м., 11Н-15 кв.м., 3Н-1 – 574,5 кв.м., 3Н-2 – 504,1 кв.м., 3Н-3 – 98,0 кв.м., 7Н- 2884,1 кв.м.;

ООО «Альянс - Н» - помещения 8Н-3 – 661,1 кв.м., 8Н-4- 152,0 кв.м., 3Н-4 – 646,4 кв.м., 3Н-5 – 514,5 кв.м.;

в общую долевую собственность ЗАО «Канцигрушка» и ООО «Альянс – Н – помещения 8Н-5 – 206,1 кв.м., 3Н-6 – 215,0 кв.м., 3Н-7 – 216,9 кв.м.

Расходы по формированию вторичных объектов недвижимости, образующихся при разделе помещений, составляющих долевую собственность, по перепланировке помещений, по переносу оборудования систем видеонаблюдения, охранно-пожарной сигнализации, принадлежащих ЗАО «Канцигрушка», из помещения 3Н возложить на ООО «Альянс - Н».

За отступление от размера долей по площади ( излишек – 12,0 кв.м.) ООО «Альянс - Н» выплачивает ЗАО «Канцигрушка» денежную компенсацию. Суд считает возможным принять доводы Ответчика об установлении размера компенсации по рыночной стоимости одного квадратного метра аналогичных зданий складского использования на момент фактического исполнения решения.

Расходы по госпошлине остаются на Истце.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Решил:

Выделить Закрытому акционерному обществу «Канцигрушка» в частную собственность помещение 7Н площадью 2884,1 кв.м., расположенное на пятом этаже здания; помещение 1Н площадью 156,2 кв.м., помещение 11Н площадью 15,0 кв.м., помещения с условными номерами: 3Н-1 площадью 574,5 кв.м., 3Н-2 площадью 504,1 кв.м., 3Н-3 площадью 98,0 кв.м., расположенные на первом этаже здания; помещения с условными номерами 8Н-1 площадью 1388,7 кв.м. и 8Н-2 площадью 232,3 кв.м., расположенные в подвале здания.

В общую долевую собственность ООО «Альянс-Н» и ЗАО «Канцигрушка» выделить помещение 8Н-5 площадью 206,1 кв.м., расположенное в подвале здания, помещения 3Н-6 площадью 215,0 кв.м. и 3Н-7 площадью 216,9 кв.м., расположенные на первом этаже здания.

Возложить на ООО «Альянс-Н» расходы по формированию вторичных объектов недвижимости, образующихся при разделе помещений, составляющих долевую собственность, по перепланировке помещений, по переносу оборудования систем видеонаблюдения, охранно-пожарной сигнализации, принадлежащих ЗАО «Канцигрушка», из помещения 3Н.

Обязать ООО «Альянс - Н» выплатить ЗАО «Канцигрушка» денежную компенсацию за несоразмерность имущества, выделяемого в натуре ( излишек площади – 12,0 кв.м.), из расчета средней рыночной стоимости 1 кв.м. аналогичных зданий складского использования на момент фактического исполнения решения.

Исполнительный лист выдать в порядке ст. 319 АПК РФ.

На Решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Судья Захарова М.В.