Судебная власть

Решение от 2008-03-17 №А38-4895/2007. По делу А38-4895/2007. Республика Марий Эл.

Решение

арбитражного суда первой инстанции

«17» марта 2008 г. Дело № А38-4895/2007-21-102 г. Йошкар-Ола

(21/24-2008)

Резолютивная часть решения объявлена 11 марта 2008 года.

Полный текст решения изготовлен 17 марта 2008 года.

Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Маслова Е.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Фурзиковой

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску индивидуального предприним Ф.И.О. br>
к ответчику муниципальному образованию «Городской округ «Город Волжск» в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом



об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора

третье лицо Администрация городского округа «Город Волжск»

с участием представителей:

от истца – Валиуллин Ф.А., представитель по доверенности от 20.12.2007,

от ответчика – Абашева Л.Н., заместитель председателя Волжского городского комитета по управлению имуществом, по доверенности № 11 от 10.01.2008

от третьего лица – не явился, извещен надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ, имеется заявление о рассмотрении без участия представителя

Установил:

Истец, индивидуальный предприниматель Ефремов Валерий Адамович, обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением к ответчику, муниципальному образованию «Городской округ «Город Волжск» в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка.

В исковом заявлении и дополнениях к нему изложены доводы об отсутствии соглашения сторон по всем существенным условиям договора, а также о необоснованности предложений ответчика по отдельным положениям договора.

По объяснению истца, Постановлением главы администрации г. Волжска № 423 от 5 апреля 2004 года ему предоставлен земельный участок площадью 350 кв.м., расположенный по адресу: г. Волжск, ул. Щорса, в районе ж/д № 22 с предварительным согласованием места размещения здания магазина спорттоваров. Другим Постановлением главы администрации г. Волжска № 1557 от 10.11.2006 площадь земельного участка была увеличена до 1820 кв. м. После прохождения кадастрового учета земельному участку был присвоен кадастровый номер 12:16:05 03 006:0012, а также уточнено его местоположение: участок находится примерно в 25 м по направлению на юго-восток от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: респ. Марий Эл, г. Волжск, ул. Щорса, д. 22.



Истец указал, что после обращения в Волжский городской комитет по управлению имуществом с предложением о заключении договора аренды спорного земельного участка им получены составленные ответчиком проекты договора аренды № 584 от 9.10.2007 и акта-приема-передачи земельного участка (л.д. 34-37).

Индивидуальный предприниматель Ефремов В.А., оформив договор и акт приема-передачи с протоколами разногласий, возвратил его в адрес Волжского городского комитета по управлению имуществом. Истец заявил о несогласии с условиями пунктов 1.5, 1.7, 2.3, 2.6, а также абзаца 3 пункта 3.1 проекта договора аренды земельного участка № 584 от 9.10.2007 и пунктом 1 акта-приема передачи земельного участка (л.д. 38-40).

В частности, Волжским городским комитетом по управлению имуществом указанные пункты в проекте договора изложены следующим образом:

Пункт 1.5 «Земельный участок передается Арендодателем Арендатору во временное владение и пользование с 5 апреля 2004 года на неопределенный срок».

Пункт 1.7 «Условия данного договора распространяются на отношения, возникшие с 5 апреля 2004 года».

Пункт 2.3 «Расчет арендной платы за месяц с 05 апреля 2004 года по 31 декабря 2007 года составляет 204 692 руб. 71 коп. (Двести четыре тысячи шестьсот девяносто два рубля 71 коп.). Сумма арендной платы за месяц в 2007 году устанавливается в размере 3512 руб. 60 коп. (три тысячи пятьсот двенадцать рублей 60 коп.).

Пункт 2.6 «Арендная плата исчисляется с 05 апреля 2004 года».

Абзац 3 пункта 3.1 « в любое время отказаться от настоящего договора, письменно предупредив об этом Арендатора не менее чем за один месяц».

Кроме того, абзац 1 пункта 1 акта-приема-передачи земельного участка изложен ответчиком следующим образом: «На основании договора аренды от 9.10.2007 года № 584 Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает с 05 апреля 2004 года во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Волжск, участок находится примерно в 25 м по направлению на юго-восток от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: респ. Марий Эл, г. Волжск, ул. Щорса, д. 22».

Индивидуальный предприниматель сообщил, что ответчик согласился изменить лишь абзац 3 пункта 3.1 проекта договора аренды земельного участка об установлении сокращенного (один месяц) срока одностороннего отказа от договора по инициативе Арендодателя, а в согласовании остальных пунктов договора в редакции истца отказал (л.д. 41-43).

По мнению индивидуального предпринимателя, ответчик необоснованно предложил распространить действие договора аренды на прошедшее время без его согласия. В подтверждение своих доводов предприниматель указал, что фактически не пользовался спорным земельным участком.

Истец также сообщил, что 16.11.2007 между ним и ответчиком заключено письменное соглашение об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, по условиям которого стороны договорились передать разногласия относительно содержания пунктов 1.5, 1.7, 2.3, 2.6 проекта договора аренды земельного участка № 584 от 9.10.2007 на рассмотрение Арбитражного суда Республики Марий Эл (л.д. 118).

Требования истца обосновано правовыми ссылками на статьи 445 и 446 ГК РФ и подпункт 3 пункта 7 статьи 30 Земельного кодекса РФ (л.д. 13-16, 19-22).

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования, просил определить условия пунктов 1.5, 1.7, 2.3, 2.6 проекта договора аренды земельного участка № 584 от 9.10.2007 следующим образом:

Пункт 1.5 договора изложить в следующей редакции: «Земельный участок передается Арендодателем Арендатору во временное владение и пользование на неопределенный срок».

Пункт 1.7 из текста договора исключить.

Пункт 2.3 договора изложить в следующей редакции: «За пользование земельным участком с Арендатора взимается арендная плата, согласно установленных тарифов (ставок)».

Пункт 2.6 договора изложить в следующей редакции: «Арендная плата за пользование земельным участком исчисляется с даты передачи земельного участка и подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка».

Абзац 1 пункта 1 акта приема-передачи земельного участка от 9.10.2007 изложить в следующей редакции: «На основании договора аренды от 9.10.2007 года № 584 Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Волжск, участок находится примерно в 25 м по направлению на юго-восток от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: респ. Марий Эл, г. Волжск, ул. Щорса, д. 22.

Ответчик в отзыве на иск требования не признал и сообщил, что дата начала договорных отношений с истцом им определена правильно, то есть с момента издания постановления главы администрации г. Волжска № 423 от 5 апреля 2004 года о предоставлении спорного земельного участка истцу (л.д. 68-70).

В судебном заседании ответчик дал пояснения, аналогичные изложенным в отзыве на иск, и заявил об ошибочности позиции истца.

Третье лицо, Администрация городского округа «Город Волжск», в судебное заседание не явилось, о дне и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом по правилам статьи 123 АПК РФ. В письменном отзыве на иск третье лицо поддержало позицию ответчика.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ спор подлежит разрешению без участия третьего лица по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Рассмотрев представленные доказательства, выслушав объяснения истца и ответчика, арбитражный суд первой инстанции считает необходимым удовлетворить иск в части требования об определении условий проекта договора аренды земельного участка по следующим правовым и процессуальным основаниям.

Из материалов дела следует, что Постановлением главы администрации г. Волжска № 423 от 5 апреля 2004 года индивидуальному предприним Ф.И.О. предоставлен земельный участок площадью 350 кв.м., расположенный по адресу: г. Волжск, ул. Щорса, в районе ж/д № 22 с предварительным согласованием места размещения здания магазина спорттоваров. Другим Постановлением главы администрации г. Волжска № 1557 от 10.11.2006 площадь земельного участка была увеличена до 1820 кв. м. После прохождения кадастрового учета земельному участку был присвоен кадастровый номер 12:16:05 03 006:0012, а также уточнено его местоположение: Участок находится примерно в 25 м по направлению на юго-восток от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: респ. Марий Эл, г. Волжск, ул. Щорса, д. 22.

Тем самым у индивидуального предпринимателя возникло основание для начала процедуры согласования условий договора аренды.

После обращения в Волжский городской комитет по управлению имуществом с предложением о заключении договора аренды спорного земельного участка истцом получены составленные ответчиком проекты договора аренды № 584 от 9.10.2007 и акта-приема передачи земельного участка (л.д. 34-37). Индивидуальный предприниматель Ефремов В.А., оформив договор и акт приема-передачи с протоколами разногласий, возвратил его в адрес Волжского городского комитета по управлению имуществом. Истец не согласился с условиями пунктов 1.5, 1.7, 2.3, 2.6, а также абзаца 3 пункта 3.1 проекта договора аренды земельного участка № 584 от 9.10.2007 и пунктом 1 акта-приема передачи земельного участка (л.д. 38-40).

Комитет принял лишь абзац 3 пункта 3.1 проекта договора аренды в редакции индивидуального предпринимателя. В согласовании остальных пунктов договора в редакции истца отказал (л.д. 41-43).

Таким образом, при заключении договора аренды между участниками дела возник преддоговорный спор о содержании его отдельных условий. Разногласия переданы на рассмотрение в арбитражный суд по соглашению сторон. 16.11.2007 между истцом и ответчиком заключено соглашение об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, по условиям которого стороны договорились передать разногласия относительно содержания пунктов 1.5, 1.7, 2.3, 2.6 проекта договора аренды земельного участка № 584 от 9.10.2007 на рассмотрение Арбитражного суда Республики Марий Эл (л.д. 118).

В силу пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с Решением суда.

Волжский городской комитет по управлению имуществом, действующий от имени арендодателя, спорные пункты договора просил принять в следующих редакциях:

Пункт 1.5 «Земельный участок передается Арендодателем Арендатору во временное владение и пользование с 5 апреля 2004 года на неопределенный срок.

Пункт 1.7 «Условия данного договора распространяются на отношения, возникшие с 5 апреля 2004 года».

Пункт 2.3 «Расчет арендной платы за месяц с 05 апреля 2004 года по 31 декабря 2007 года составляет 204 692 руб. 71 коп. (Двести четыре тысячи шестьсот девяносто два рубля 71 коп.). Сумма арендной платы за месяц в 2007 году устанавливается в размере 3512 руб. 60 коп. (три тысячи пятьсот двенадцать рублей 60 коп.).

Пункт 2.6 «Арендная плата исчисляется с 05 апреля 2004 года».

Абзац 1 пункта 1 акта-приема передачи земельного участка изложен ответчиком следующим образом: «На основании договора аренды от 9.10.2007 года № 584 Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает с 05 апреля 2004 года во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Волжск, участок находится примерно в 25 м по направлению на юго-восток от ориентира жилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Волжск, ул. Щорса, д. 22».

Таким образом, ответчик настаивает на распространении условий договора аренды на отношения сторон, возникшие до его заключения.

Его позиция не соответствует гражданскому законодательству.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Из смысла приведенных норм следует, что возможность распространения условий договора на отношения сторон, возникшие до его заключения, является только правом этих сторон и требует согласия всех лиц, заключающих договор. По одностороннему требованию такое условие не может быть включено в договор, поскольку до заключения договора правоотношения сторон регулировались иными нормами гражданского права.

Поскольку распространение действия договора на предшествующие его заключению отношения сторон представляет собой часть соглашения участников договора, то без их волеизъявления установление обратного действия договора недопустимо. Арбитражный суд не вправе заменить своим Решением соглашение сторон вне зависимости от того, является ли это целесообразным с учетом обстоятельств дела.

Кроме того, по смыслу пункта 2 статьи 425 ГК РФ распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно только в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения.

Между тем в судебном заседании стороны признали, что истец спорным земельным участком фактически не пользовался, поэтому гражданско-правовые отношения по поводу спорного земельного участка между истцом и ответчиком отсутствовали и истец не обязан выплачивать арендную плату за тот период, в течение которого земельный участок не находился в его фактическом владении (пункт 6 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, направленный Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66).

Следовательно, условия договора аренды не могут быть утверждены арбитражным судом в редакции, предложенной собственником земельного участка в лице органа местного самоуправления.

Напротив, истец просил установить условия пунктов 1.5, 1.7, 2.3, 2.6 проекта договора аренды земельного участка № 584 от 9.10.2007 следующим образом:

Пункт 1.5 договора изложить в следующей редакции: «Земельный участок передается Арендодателем Арендатору во временное владение и пользование на неопределенный срок».

Пункт 1.7 из текста договора исключить.

Пункт 2.3 договора изложить в следующей редакции: «За пользование земельным участком с Арендатора взимается арендная плата, согласно установленных тарифов (ставок)».

Пункт 2.6 договора изложить в следующей редакции: «Арендная плата за пользование земельным участком исчисляется с даты передачи земельного участка и подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка».

Арбитражным судом признает, что данные условия соответствуют требованиям гражданского законодательства о договоре аренды земельного участка (статья 22 Земельного кодекса РФ). По существу ответчик не опроверг содержание предложенных арендатором условий.

В судебном заседании стороны подтвердили, что разногласия сторон касаются лишь определения условий пунктов 1.5, 1.7, 2.3, 2.6 проекта договора аренды земельного участка № 584 от 9.10.2007 в части различных сроков (протокол судебного заседания).

Согласно статье 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Руководствуясь изложенным, на основании статьи 446 ГК РФ арбитражный суд принимает Решение об удовлетворении искового заявления в части требования об определении каждого условия проекта договора аренды земельного участка в редакции, предложенной индивидуальным предпринимателем Ефремовым В.А.

Истцом также заявлено требование об определении условия абзаца 1 пункта 1 акта-приема передачи земельного участка.

Между тем гражданское законодательство не содержит положений, позволяющих передавать разногласия, возникающие при подписании актов-приема передачи, на рассмотрение суда.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что дело не подлежит рассмотрению в арбитражном суде. По этой причине арбитражный суд прекращает производство по делу в части иска индивидуального предприним Ф.И.О. к муниципальному образованию «Городской округ «Город Волжск» в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом по требованию об определении условий первого абзаца пункта 1 акта приема-передачи, являющегося приложением № 1 к проекту договора аренды земельного участка № 584 от 9.10.2007.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 11 марта 2008 года. Решение в полном объеме изготовлено 17 марта 2008 года, что согласно части 2 статьи 176 АПК РФ считается датой его принятия.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд

Решил:

Определить настоящим Решением Арбитражного суда Республики Марий Эл условия договора аренды земельного участка № 584 от 9.10.2007 между муниципальным образованием «Городской округ «Город Волжск» в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом и индивидуальным предпринимат Ф.И.О. по которым у сторон имелись разногласия в следующей редакции:

Пункт 1.5 «Земельный участок передается Арендодателем Арендатору во временное владение и пользование на неопределенный срок».

Пункт 2.3 «За пользование земельным участком с Арендатора взимается арендная плата, согласно установленных тарифов (ставок)».

Пункт 2.6 «Арендная плата за пользование земельным участком исчисляется с даты передачи земельного участка и подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка».

Пункт 1.7 из текста проекта договора исключить.

Прекратить на основании пункта 1 части 1 статьи 150 АПК РФ производство по делу в части искового требования об определении условий абзаца 1 пункта 1 акта приема-передачи, являющегося приложением № 1 к проекту договора аренды земельного участка № 584 от 9.10.2007.

Взыскать с муниципального образования «Городской округ «Город Волжск» в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом в пользу индивидуального предприним Ф.И.О. расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья Е.В. Маслов